Индивидуальное жилищное строительство: благодаря и вопреки

Для рынка недвижимости тема ИЖС стала в последнее время топовой: все исследования и подсчеты гласят, что большинство россиян предпочли бы жить в собственном доме, если еще там не живут. В частности, совместный опрос «Дом.РФ» и ВЦИОМ*, представленный на шестом Всероссийском урбанистическом форуме «Среда для жизни — 2022», состоявшемся недавно в Тамбове и полностью посвященном развитию малоэтажного сегмента рынка,  свидетельствует: больше половины обитателей многоквартирных домов (около 19,7 млн российских семей) хотели бы переехать в индивидуальный дом, около 54% таких горожан готовы рассмотреть ипотеку для покупки или строительства своего дома, в том числе 8% покупали бы или строили только при ее наличии.

«Мы видим, что семь из десяти российских семей называют индивидуальный дом идеальным форматом жилья для себя. При этом в реальности в частном доме живут лишь четыре семьи из десяти. Этот разрыв между запросами граждан и текущим положением дел свидетельствует о том, что рынок ИЖС в России имеет огромный нераскрытый потенциал. И главный ключ к этому потенциалу — доступная ипотека, о чем неоднократно говорил и президент. Если в сегменте многоквартирных домов каждая вторая квартира сегодня покупается с ипотекой, то в секторе ИЖС — не более 5%. «Дом.РФ» проводит масштабную работу по развитию этого рынка, одним из важнейших направлений стало распространение на ИЖС льготных ипотечных программ с госучастием. Рассчитываем, что этот сегмент кредитования будет развиваться», — рассказывает генеральный директор «Дом.РФ» Виталий Мутко.

«В общем объеме строительства ИЖС к настоящему времени достигло паритета — 24,6 млн квадратных метров в сельской местности против 24,5 млн квадратных метров в городской. При этом в сельской местности благодаря более низкой стоимости строительства (ниже стоимость земельного участка, трудовых ресурсов) вводится большая удельная (в расчете на одно домостроение) площадь жилых помещений. Как правило, в сельской местности один условный дом будет на четверть большей площади, чем жилье в городе. Первые шесть месяцев 2022 года стали непростыми для рынка: повышение ключевой ставки, рост стоимости строительных материалов, приостановление программы сельской ипотеки. С учетом снижения ставки и возобновления сельской ипотеки мы прогнозируем восстановление темпов роста рынка ИЖС до рекордных показателей во втором полугодии и до 50 млн квадратных метров по итогам 2022 года», — подчеркивает руководитель Центра макроэкономического и регионального анализа и прогнозирования Россельхозбанка Дмитрий Тарасов. Причем основными территориями роста Россельхозбанк считает Московскую область и Краснодарский край.

В своем выступлении на форуме в Тамбове аудитор Счетной палаты РФ Наталья Трунова привела данные Росстата за период с 2012 года по 2021 год, согласно которым ИЖС-сегмент активно развивается и в крупнейших городах страны. Ну, Москву и Санкт-Петербург можно в данном случае оставить в стороне, а вот, например, в Ростове-на-Дону доля ИЖС составляет 65,1% от общего объема построенного за указанное время жилья, в Уфе — 53,4%, в Волгограде — 47%, в Казани — 37,4%, в Нижнем Новгороде — 33,9% и так далее.

Впрочем, в опубликованном в начале сентября материале собеседники BFM.ru уже отмечали: не все так радужно. И ладно бы речь шла только о не быстрых в реальности сроках возведения быстровозводимых домов или о ценах, далеко не всегда соответствующих правительственным представлениям и рекламным обещаниям. У сегмента ИЖС множество системных, куда более сложных проблем, о необходимости решить которые также шла речь на форуме «Среда для жизни».

По оценкам Натальи Труновой, в том, что ИЖС-показатели в последнее время, что называется, рванули, велика заслуга программы газификации, упрощенной регистрации и никак не заканчивающейся «дачной амнистии». Именно эти три фактора эксперт называет основными причинами роста ИЖС и, кстати, основными причинами прошлогоднего успеха всей строительной отрасли, которая без сегмента индивидуального жилищного строительства выглядела бы весьма кисло.

Дальше: на федеральном уровне, безусловно, действует поддержка развития инфраструктуры сельских территорий и строительства жилья. Но для того чтобы содержать построенное на должном уровне и в рабочем состоянии, также необходимы ресурсы, которые надо откуда-то брать. Вопрос откуда, понятное дело, повисает в воздухе.

Необходимость создавать полноценную и весьма масштабную инфраструктуру при низкой плотности застройки, что экономически очень серьезно нагружает проекты ИЖС, «расползание» городов и рост антропогенной нагрузки на окружающую среду, снижение социальных контактов — все это эксперты тоже называют рисками активного развития сегмента ИЖС.

Игроки рынка, с которыми побеседовал BFM, обозначили еще несколько его «болевых точек». По мнению директора департамента маркетинга семейства компаний Kaskad Family Екатерины Коган, есть три основные причины, тормозящие процесс: «Первая — не существует единых условий продаж ИЖС: кто-то продает по договору купли-продажи (ДКП), кто-то делает договор на землю плюс отдельный подряд, кто-то составляет договор продажи будущей вещи, есть опция продажи по 214-Ф3. Все формы договоров имеют ряд преимуществ и недостатков. Например, для продажи по ДКП необходимо построить и зарегистрировать дом, 214-ФЗ означает необходимость получения и/или корректировку проекта планировки территории, что откладывает выход на стройку примерно на год, договор продажи будущей вещи не принимают примерно 90% банков. Да и в целом большая часть банков готовы рассматривать преимущественно продажу по ДДУ (214-ФЗ). А одно из главных преимуществ ИЖС — скорость, и это важно не потерять. Отсюда вывод: должна появиться единая нормативно-договорная база, которая учтет все текущие недочеты в имеющихся правовых схемах, чтобы в итоге был разработан единый стандарт продажи ИЖС. Тема вторая — отсутствие стандартов по наличию соцобъектов внутри поселка. Сейчас на рынке представлены объекты с самым разным набором коммуникаций, вплоть до того, что в некоторых поселках реализуются земля и дома только с электричеством, и то по схеме подключения по программе электрификации населенных пунктов. Конечно, будущие жильцы этих поселков сталкиваются потом с множеством проблем и на этапе строительства не могут зачастую оценить все риски. Повторю, пока рынок очень разношерстный, и стандартов ИЖС нет. И третий вопрос из числа давно наболевших — разработка нормативной базы для управления общим имуществом в таких поселках. В многоквартирных комплексах за местами общего пользования и территорией следят представители сферы ЖКХ, правомерность их деятельности и тарифы четко регламентированы стандартами и законодательно-нормативной базой, чего нет в отношении коттеджных поселков. Поэтому ненадлежащее качество обслуживания за большие деньги — история нередкая. И ввиду отсутствия нормативно-правовой базы рычагов влияния на эту ситуацию нет».

С полным текстом статьи можно ознакомиться здесь