Борис Цыркин: «Сегменту таунхаусов недостает профессиональных команд». Интервью управляющего партнера журналу «Мир квартир»

Таунхаусы — какие они сегодня? Будет ли этот сегмент развиваться и дальше на загородном рынке? Почему они могут быть лучше квартиры и во что обойдется эксплуатация такой недвижимости? Все эти и другие вопросы мы задали человеку, который много лет занимается развитием этого сегмента — Борису Цыркину, управляющему партнеру KASKAD Family.

Если говорить о спросе на загородную недвижимость в целом, то какой процент в общем объеме занимают сегодня таунхаусы?

На первичном рынке Подмосковья доля таунхаусов составляет достаточно скромную цифру – всего 3,5−4%, это по итогам второго полугодия 2015 и первой половины 2016 годов. При этом весь малоэтажный квартирный сектор, который включает в себя и таунхаусы, занимает примерно 20% вводимого квартирного жилья.

Так, сегодня в Подмосковье представлено 109 поселков таунхаусов, при этом 23 из них на территории Новой Москвы. Большинство таких проектов по-прежнему находится в 30-километровой зоне от МКАД, причем внутри этой зоны максимальное число проектов расположено в зоне между 16 и 30 км от МКАД. Больше всего поселков на трех самых популярных шоссе – Новорижском (абсолютный лидер, 16 проектов), Симферопольском (7 проектов) и Дмитровском (6 поселков) направлениях.

Сегодня большое влияние на планы застройщиков оказывает политика Правительства Московской области, нацеленная на создание комфортной среды проживания для жителей региона. Очевидно, что этот максимальный комфорт могут дать только малоэтажные проекты со свойственной им низкой плотностью застройки и серьезным вниманием к обустройству общественных зон.

Уверен, что в ближайшие годы число таких проектов будет только расти.

С каждым годом на рынке появляется все больше качественных малоэтажных объектов, на примере которых можно своими глазами оценить, что представляет собой этот формат жилья, можно пройтись по улицам и бульварам, посмотреть на детские площадки и зоны отдыха. Если раньше это был для отечественного потребителя какой-то миф, то сейчас уже есть, что «потрогать». Многие из этих объектов продаются достаточно быстро, как, например, наш жилой комплекс KASKAD Park, который чуть более чем за полгода реализован уже на 70%. Сегодня у клиента не всегда есть возможность выбрать что-то в текущем проекте, но у потребителей хотя бы появилось понимание, что это за тип недвижимости и что в нем можно найти приятного для себя.

Каково соотношение удачных малоэтажных проектов и не очень?

Объем текущего предложения в денежном выражении на первичном рынке Новой Москвы и Московской области в пределах 30-километровой зоны составляет 48,8 млрд рублей, из которых 5,6 млрд приходится на Новую Москву. В квадратных метрах это, по нашим расчетам, около 620 000 кв. м. Важно отметить, что на фоне такого достаточно обширного предложения подавляющее большинство проектов продаются крайне плохо или не продаются вообще.

Таких неудачных проектов, по нашей оценке, чуть ли не 80%, а удачных, качественных, соответственно, всего 10−15%. Связано это с тем, что сегмент достаточно узкий и непростой для застройщиков. Есть компании, которые не справились с управлением ими, например, недавнее нашумевшее банкротство компании «Сабидом», которая строила сразу несколько малоэтажных проектов в нашем регионе. Это действительно непростой формат, который требует не только опыта работы на загородном рынке, но и глубокого понимания всех бизнес-процессов, себестоимости строительства, экономики проекта в целом и т. п.

В целом за последний год рынок таунхаусов существенным образом сократился, и заметнее всего это на показателях продаж. Так, например, по нашим данным, по итогам первого полугодия 2016 года на первичном рынке Московского региона было продано 468 таунхаусов, что на 28% меньше, чем за аналогичный период прошлого года (649 таунхаусов было продано в первом полугодии 2015 года).

Для застройщика такой проект легче или труднее осуществить, чем коттеджный поселок или комплекс малоэтажных квартирных домов?

Коттеджный поселок относится к категории ИЖС, обязательства застройщика в котором практически не регулируются или регулируются значительно мягче в сравнении, например, с малоэтажным жилищным строительством. Проекты по строительству таунхаусов подпадают под закон о долевом строительстве, соответствующие органы очень пристально наблюдают как за самим застройщиком, его финансовой деятельностью, включая балансовые показатели, так и за его проектами.

Контроль в этой сфере очень жесткий, касается от всех сторон проекта

– от норм градостроительного проектирования и самого строительства до исполнения заявленных в ДДУ сроков. Более того, с каждым годом требования к застройщикам ужесточаются, что не может не сказаться на качестве их работы.

Какие изменения претерпел таунхаус как продукт за последние 5−10 лет? Первые проекты 90-х, насколько мне помнится, были какие-то несуразные… Изменилось ли его позиционирование, ценовой сегмент?

Мы считаем 1995 год датой, когда в нашей стране стали появляться первые таунхаусы. Конечно, за период, прошедший с этого времени, продукт изменился кардинально. Так, в 2005 году рынок таунхаусов составлял около 3% рынка загородной недвижимости, причем 85% из этого объема составляли поселки премиум-класса. Именно в те годы на Новой Риге и Рублевском шоссе возводились довольно несуразные проекты площадью в районе 300−500 кв. м, которые представляли собой довольно странный продукт. Понятно, что такой площадью люди предпочитали приобретать или строить отдельно стоящие дома, а формат городской квартиры с небольшим участком земли (что, по сути, и представляют собой таунхаусы) предполагает значительно меньшую площадь.

Неудивительно, что рынок эту ситуацию довольно быстро скорректировал, такие проекты продавались довольно плохо,

более того, многие из них до сих пор представлены на рынке и продаются по-прежнему плохо. Однако уже к 2010 году около половины всех представленных на рынке таунхаусов можно было смело отнести к экономклассу. Для сравнения: сегодня эконом- и комфорт-класс – это более 70% всех представленных на рынке проектов таунхаусов.

В последние годы мы пришли к достаточно сбалансированной, цивилизованной концепции проекта, в которой таунхаус — отличная альтернатива городской квартире в многоэтажном доме. По цене он вполне может сравниться с 2−3-комнатной квартирой в подмосковном городе примерно в той же удаленности от МКАД, то есть в 10−25-километровой зоне.

Не могу не отметить, что сейчас этот рынок стал значительно более цивилизованным, с каждым годом появляется все больше качественных проектов с продуманной архитектурной концепцией и грамотно распланированными общественными зонами. Отдельное значение приобретает социальная инфраструктура, детские сады, школы, поликлиники, без которых сегодня уже невозможно представить себе успешный поселок таунхаусов.

Чем покупателя привлекают таунхаусы? Почему он может отдать предпочтение им перед коттеджем или квартирой?

Здесь хочу сказать сразу о нескольких факторах: во-первых, это вполне городской комфорт проживания (все центральные коммуникации, хорошая локация, охраняемая территория и т. п.), а во-вторых, это возможность жить на природе, в спокойном, зеленом районе Подмосковья, в жилом комплексе с хорошо развитой социальной (школы, детские сады, магазины, банки и т. д.) и общественной (детские и спортивные площадки, зоны для отдыха и прогулок) инфраструктурой. Это, по сути, новый стандарт загородной жизни, при котором у жителей есть возможность с комфортом проводить время не только в своей квартире/таунхаусе, но и на всей просторной территории жилого комплекса — гулять с детьми, заниматься спортом, готовить барбекю, совершать пешие или велосипедные прогулки или просто спокойно отдыхать с любимой книгой где-нибудь на тихой аллее в зеленой библиотеке.

Какие особенности эксплуатации таунхаусов? В чем она схожа с эксплуатацией дома, в чем – с эксплуатацией квартиры?

Главная особенность эксплуатации таунхаусов заключается в том, что по юридическому статусу они относятся к категории многоквартирных домов и, соответственно, подпадают под действие соответствующего закона. Жители выбирают управляющую компанию, которая занимается эксплуатацией, на основе среднерайонных рассчитываются тарифы, по которым и выставляются регулярные эксплуатационные платежи.

Особенностью эксплуатации именно таунхаусов является тот факт, что, помимо собственно жилых помещений и мест общего пользования, в поселке также необходимо следить за собственным небольшим земельным участком и открытыми местами общего пользования, такими как дороги, детские и спортивные площадки и зоны отдыха.

В среднем в наших жилых комплексах эксплуатация стоит примерно 4 000 – 7 000 рублей в месяц в зависимости от площади таунхауса.

Сюда входят расходы на само здание, охрану, уборку мест общего пользования, расчистку дорог, вывоз мусора, а также содержание имущества общего пользования. Поскольку в наших проектах мы самое серьезное внимание уделяем продуманному ландшафтному дизайну, то логично, что и на его поддержание в должном виде также необходимы средства. Впрочем, здесь мы очень внимательно продумываем все, чтобы не получилось, что расходы на эксплуатацию столь высоки, что перекрывают всю экономическую выгоду от приобретения таунхауса в поселке комфорт-класса.

У наших жителей есть реальная возможность самостоятельно управлять расходами на содержание своего нового дома, так как на все основные коммуникации установлены индивидуальные счетчики, включая индивидуальные газовые котлы в каждом таунхаусе. Согласно нашим расчетам, использование таких котлов может помочь добиться экономии до 30% в сравнении с централизованным газовым отоплением.

И что, кстати, дешевле в эксплуатации – квартира или таунхаус?

Нельзя сказать однозначно, но в целом сегодня это вполне сопоставимые суммы, особенно за счет установленных в наших поселках индивидуальных счетчиков.

Ваш секрет: что нужно для создания успешного проекта в сегменте таунхаусов? Поделитесь вашими наработками, видением, авторским взглядом? Чего недостает сегодня этому сегменту?

Это сложный вопрос, но здесь по-настоящему важны две вещи: системный опыт и глубинное понимание всей внутренней механики процесса загородного девеломпента, а также страсть к созданию качественного продукта и готовность постоянно учиться, стремиться стать лучшими среди лучших для наших клиентов.

Если говорить о том, чего сегменту недостает сегодня, то это, несомненно, профессиональных команд.

Сегмент сегодня развит сравнительно слабо, на нем отсутствуют системные игроки, которые выпускали бы первоклассные девелоперские проекты,

доводили бы их до конца, выполняя все обязательства перед дольщиками и создавая серьезную конкуренцию.

Наш главный секрет – это создание такой комфортной, современной и креативной среды в наших ЖК, в которой хотелось бы жить самим, воспитывать детей и куда приятно было бы пригласить всю семью. Это очень сложный и творческий процесс.

Источник: http://journal.mirkvartir.ru/interview/2016/10/24/boris-cirkin/