«Чтобы решить 80% проблем загородного рынка, государство две вещи должно перестать и одну сделать»

Пандемия коронавируса — штука, в целом, неприятная, но для загородного рынка она стала скорее благом. Насидевшись в тесных квартирах во время карантина, люди осознали всю прелесть «деревенской» жизни, что самым лучшим образом сказалось на продажах коттеджей, таунхаусов и земельных участков с подрядом и без. Но проблемы в сегменте на этом не закончились. Чего не хватает «загородке» сейчас, когда со спросом вроде бы все в порядке, почему до сих пор нет ипотеки на строящееся жилье в сегменте ИЖС и каким образом посреди Московской области могут обнаружиться границы Татарстана, в интервью IRN.RU рассказал председатель совета директоров семейства компаний Kaskad Family Валерий Мищенко.

Есть мнение, что «загородка» стала главным бенефициаром пандемии. Вы согласны с этим утверждением?

Пандемия сыграла роль акселератора интереса к загородной недвижимости. Как пчелы на мед полетели инвесторы в этот сегмент, не всегда понимая, что их ожидает. «Загородкой» заинтересовались банки, а также органы государственной власти. В результате в ближайшие полгода рынок ждут изменения: должны появиться законы, которые регулируют область индивидуального жилищного строительства, в том числе узаконивают такой формат, как дуплексы, которые раньше не попадали ни в одну из категорий — это уже не индивидуальный дом, но еще и не таунхаус. Поэтому по дуплексам было сложно формировать финансово-правовые схемы.

Конечно, всплеск интереса к загородному сегменту — это следствие того, что в пандемию были абсолютно безумные темпы продаж. Выкупили все, что только можно и нельзя.

Безумные — это какие?

Темпы реализации выросли в четыре-пять раз. В проектах, где обычно продается 8-10 таунхаусов в месяц, продавалось 40-50. Самый пиковый спрос был, когда в Москве все парки позакрывали. Мы тогда несколько месяцев продавали товарные остатки, которые накопились к тому времени.

А учитывая, что объекты на загородном рынке, как правило, неготовые, было много фьючерсов продано за карантинный и посткарантинный период. Самые большие сложности, кстати, возникли у тех игроков, которые в конце 2020 года набрали контрактов на строительство индивидуальных домов в середине текущего — они попали в инфляционную кабалу, когда рост стоимости стройматериалов плюс инфляция дали абсолютно бессмысленный с точки зрения бизнеса эффект — работа ради работы. И нередки были случаи, когда компании отказывались от исполнения своих обязательств и возвращали средства клиентам, потому что уже были не в состоянии построить дом за те деньги, по которым заключили контракт в декабре прошлого года.

Насколько вы повысили цены на фоне такого ажиотажного спроса?

Рост цен сильно варьируется в зависимости от проекта, но в среднем с весны прошлого года мы повысили цены на 50-60% — пропорционально росту стоимости строительно-монтажных работ из-за резкого подорожания стройматериалов и рабочей силы. Конечно, здесь есть «эффект базы»: рентабельность изначально все-таки какая-то была у застройщика. Но роста маржинальности проектов мы не видим. Может, в пределах 5% по некоторым типам продуктов маржа действительно увеличилась, потому что был хайп. В 2018 г. маржинальность у нас составляла примерно 15%, а сейчас — 20%.

А почему, по вашему мнению, так сильно выросли цены на стройматериалы?

Я несколько факторов могу назвать. Первый и, как мне кажется, самый важный — это переход строительной отрасли на проектное финансирование и избыток ликвидности в банковской сфере. У банков появилась возможность зарабатывать на финансировании жилищного строительства — и они с удовольствием ею воспользовались, а у застройщиков — строить, не сильно ориентируясь на объемы реализации. Минимальные ковенанты по темпам продаж выдержать достаточно просто даже на текущем рынке — не то что год назад. В результате многие площадки, в том числе полузамороженные, вдруг резко получили доступ к ресурсам и начали строиться.

Второй фактор — землевладельцы, тихо сидевшие на своих активах, так как думали, что никогда в жизни не компенсируют долларовую стоимость участка, купленного накануне девальвации рубля в 2014 г., резко решили вывести все это на рынок на фоне роста спроса на площадки. Это тоже поспособствовало увеличению количества проектов, которые требовали стройматериалов.

И третий фактор — физические лица, имевшие какие-то сбережения, начали строить себе дома, чтобы сохранить непосильно нажитое. Эти три фактора привели к тому, что и частники, и непрофильные инвесторы, у которых застряли площадки, и профильные игроки, которые резко получили деньги, начали скупать стройматериалы, потому что они им нужны здесь и сейчас.

С полным текстом интервью можно ознакомиться здесь.