Городские понаехали: застройщики многоэтажек снова рвутся на загородный рынок

Первое полугодие для загородного рынка московского региона прошло необычно: при высоком потенциальном спросе сделок оказалось немного, поскольку купить, по мнению участников рынка, было нечего. Многие ожидали запуска проектов от больших городских девелоперов, например, ПИКа, «Самолета», «Инграда», которые были анонсированы в 2021 году.

Этого не произошло, зато рынок дождался новых героев: о планах запустить загородные проекты заявил девелопер ФСК (совместно со специализирующейся на строительстве загородной недвижимости компанией Kaskad Family), построить элитный коттеджный поселок собирается «Галс-девелопмент», возможность выхода на загородный рынок озвучил «РКС Девелопмент».

Эти планы являются ответом на растущий, но неудовлетворенный спрос, однако не для всех освоение нового рынка будет успешным, полагают опрошенные Forbes эксперты.

Ряд опрошенных экспертов подчеркивает разницу между работой на городском и загородном рынках, высказывая сомнения, что классические девелоперы справятся с вызовами новых для них условий. «Многие городские застройщики не имеют компетенций для вывода на рынок грандиозных проектов, а создание продаваемого продукта (параметры домов и участков, оснащение их необходимыми коммуникациями, подходы к благоустройству участка и поселка),  а также маркетинг и технологии продаж существенно отличаются от привычных им, и есть высокие риски, что проект будет неликвидным», — полагает Лукинов, добавляя, что, по его мнению, необходимые компетенции успел приобрести «Галс-девелопмент», а ФСК получил их через партнерство с Kaskad Family.

«Зайти на малоэтажный рынок оказалось достаточно непросто. Первое, с  чем приходится столкнуться, — все финансовые институты признают малоэтажный продукт неликвидом, в особенности это относится к индивидуальной малоэтажной застройке. Кроме того, рынок ИЖС весьма разношерстный, и приходится конкурировать как с девелоперами, так и с «самостройщиками», которые пользуются дешевой рабочей силой», — описывает трудности директор департамента маркетинга Kaskad Family Екатерина Коган.

Есть опасения и в том, что ценовые ожидания покупателей не совпадут со стоимостью, которую запросят за свой продукт девелоперы. «Себестоимость дома площадью 120 кв. м с участком обойдется в среднем в 12 млн рублей. При этом основной спрос сосредоточен в ценовом диапазоне до 10 млн рублей за лот. Если цена превышает 10 млн рублей, то в большинстве случаев покупатель уходит на вторичный рынок либо инвестирует в городскую недвижимость», — полагает  директор департамента по управлению земельными активами группы «Инград» Сергей Глебов.

Сами же городские девелоперы, запланировавшие покорение загородного рынка, настроены оптимистично. «Загородное направление — это не только расширение линейки продукта, но и более быстрая оборачиваемость, — говорит директор департамента аналитики и планирования продаж ГК ФСК Ксения Цаплина. — Если у нас жилой комплекс в бизнес-классе возводится в среднем за 2,5-3 года, то сроки строительства загородного поселка в два-три раза короче. Так, в первом проекте мы планируем построить первую очередь с благоустройством территории менее чем за год».

«Согласно нашим исследованиям, современному покупателю интересен небольшой, но комфортный метраж, — полагает директор департамента продаж ГК «Галс-Девелопмент» Екатерина Батынкова. — Такой продукт на рынке практически отсутствует. Таким образом, текущая ситуация на загородном рынке является «окном возможностей». Потребность в загородном жилье сейчас есть и в среднем, и высоком ценовом сегменте».

«Мы фиксируем высокий спрос среди клиентов на загородное жилье, — добавляет первый вице-президент застройщика GloraX Александр Андрианов. — Но нужно понимать, что со стороны жителей мегаполисов это запрос на качественное жилье с развитой сопутствующей инфраструктурой, не уступающей городской. Чтобы подобные проекты были рентабельными, они должны представлять собой некий микс форматов, состоящих из не менее 500 частных домовладений и нескольких малоэтажных домов. Тогда лоты средней площадью 80 кв. м будут стоить порядка 8-10 млн рублей. Такие проекты уже начинают выводить на рынок крупные системные застройщики. Мы видим все предпосылки для их успешной реализации по всей России». О возможных планах по выходу GloraX на загородный рынок в августе писал Telegram-канал журналиста «Ведомостей» Антона Филатова, компания не подтвердила и не опровергла эту информацию Forbes.

«Сейчас средний уровень распроданности проектов по всем поселкам составляет 67%. При этом наивысшие показатели у таунхаусов и дуплексов — 83% и 89% соответственно, а минимальные — в сегменте участков без подряда (66%) и в сегменте коттеджей (70%). Это говорит о высоком спросе на готовые комплексные решения в сегменте загородной недвижимости», — приводит данные управляющий директор бизнес-юнита «Дом» группы «Самолет» Иван Виноградов.

«С мая мы увидели оживление рынка, и спрос сместился в сторону коттеджей, причем благодаря ипотеке средний чек на покупку увеличился на 25-30%, люди стали приобретать дома с отделкой под ключ. В то время как раньше преимущественно приобретались «блэк боксы». Сейчас 75% спроса — дома с отделкой под ключ, 7% — «вайт бокс», — добавляет Коган из Kaskad Family.

Опрошенные эксперты считают, что как минимум часть из тех, кто сейчас осваивает загородный рынок, сможет на нем обосноваться надолго. «Безусловно, кто-то проиграет и уйдет — это рынок, это конкуренция. Думаю, что какая-то доля городских застройщиков закрепится, а отдельные компании через какое-то время могут даже сделать это направление своим основным и будут его активно развивать», — прогнозирует Сагирян из «РКС Девелопмента».

Полностью статью можно прочитать здесь