Коттеджные посёлки: непорядок управления

В Госдуме создана рабочая группа, которая должна определить законодательные пробелы в управлении коттеджными поселками. Почему это наболевшая и крайне актуальная тема? Председатель совета директоров семейства компаний Kaskad Family Валерий Мищенко в разговоре с Business FM предложил свою точку зрения на проблему.

— Тема управления имуществом общего пользования в коттеджных поселках, в поселках малоэтажного формата застройки уже давно обсуждается, причем не только застройщиками, но и банками. Даже банками в первую очередь, потому что неурегулированность этой области формирует проблемы для оценки предмета залога. Понятно, что можно получить в качестве залога дом и землю, на которой он стоит, но это же все находится на какой-то территории, где есть сеть дорог, коммуникации, проложенные до границы участка, общественные зоны, обладающие определенными элементами благоустройства, инфраструктура. И в отличие от многоквартирных домов, где Жилищным кодексом полностью урегулированы так называемые правила общежития, в малоэтажных форматах этого нет. Естественно, снятие данной проблемы на законодательном уровне будет положительно сказываться, в том числе на возможности их ипотечного кредитования.

— Банкам — да, наверное, нужен именно законодательный уровень. А всем остальным?

— Люди довольно сложно договариваются между собой в рамках некоммерческих партнерств или потребительских кооперативов. Эти форматы хороши как организации, на которых консолидируется имущество общего пользования, но далее закон ничем не регулирует, как избирается правление, как происходит смена власти в таком поселке, как принимаются решения и обязательны ли они для исполнения (например, по ремонту дорог или по замене какого-то участка трубы, пришедшего в негодность). Иными словами, есть немало имущества общего пользования, управление которым возникает стихийно. И люди, естественно, озадачены — как те, которые добросовестно платят, так и те, которые не понимают, надо платить или нет и чем будет обеспечиваться целевой характер того взноса, который они осуществляют.

— То есть еще и проблема неплательщиков.

— Естественно, и серьезная. Сегодня из-за отсутствия прозрачных законов меньше 50% — это норма по сбору эксплуатационных платежей на территории малоэтажных формаций. На нашей практике, 30-40% — это в лучшем случае то, что удается собирать первые два года жизни поселка, потому что многие люди просто отрицают необходимость сбрасываться на расчистку снега, уборку территории, охрану. И возникает масса должников, единственный способ работы с которыми — подавать документы в суд и привлекать судебных приставов к исполнению его решения. То есть обязанности платить в силу закона достаточно слабо регулируются, поэтому приходится тратить много организационных усилий на работу с должниками. В частности, отсюда вылезают те самые проблемы, которые не позволяют банкам толком оценить ликвидность такого объекта, как индивидуальный жилой дом, поскольку не урегулировано, какое собственно отношение он имеет ко всему поселку, в котором возведен.

С полным текстом статьи можно ознакомиться здесь