Дачный переворот: рынок индивидуального жилищного строительства станет более прозрачным

Теперь загородные поселки можно строить и продавать так же, как многоквартирные дома — с привлечением проектного финансирования и продажей через эскроу-счета. Покупатели будут более защищенными и в перспективе смогут легче получать для покупки ипотеку. Однако эксперты отмечают недостаточную продуманность закона и ограниченное предложение со стороны застройщиков.

В марте вступили в силу поправки к федеральному закону №476 «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации». Они разрешают применять нормы долевого строительства для индивидуальных жилых домов. Средства дольщиков будут также размещаться на специальном эскроу-счете, воспользоваться ими застройщик сможет только после получения разрешения на ввод в эксплуатацию, а для строительства обязательно оформлять разрешительную и проектную документации и планирование благоустройства территории. На частных застройщиков, чей интерес ограничен одним домом на собственном земельном участке, закон не распространяется. Для них действует старый порядок подготовки и строительства частного дома: если его площадь не превышает 500 кв. м, то до начала и после окончания строительства об этом нужно уведомить местную администрацию.

В прошлом году на фоне постпандемийного подъема спроса на загородную недвижимость у крупных девелоперов многоквартирных домов — группы ПИК, ГК «Самолет», ГК «Инград» — появились намерения в этом направлении. Новый закон создал базу для их реализации, распространив на сегмент ИЖС понятные, прежде всего банкам, правила игры. Собеседник в одном из банков говорит, что отсутствие стандартов эксплуатации и обеспечения строящихся поселков инфраструктурой, специфика участников (небольшие компании, у которых не всегда есть успешная история реализованных проектов) очень ограничивали возможности кредитования и проектов и покупателей. Банки не готовы были к таким рискам, пояснил собеседник.

Строящихся коттеджных поселков в московской агломерации единицы. «Спрос в прошлом году подскочил, но из-за подорожания строительных материалов — некоторые позиции взлетели в цене в два раза, средний рост цен составил около 30% — предложение не появилось»,— отмечает генеральный директор компании «Гео Девелопмент» Максим Лещев.

Сейчас ипотека на индивидуальное строительство есть и по специальным льготным программам. Но в целом выдачу ипотеки на ИЖС с трудом можно назвать массовой, при наличии высокого спроса на продукт. По итогам 2021 года объем ИЖС достиг 53% — исторический максимум — в общем объеме ввода жилья в России (49,1 млн кв. м).

Нормативная база рынка ИЖС отстает от действующей в отношении строительства многоквартирных домов. За прошедшие десять лет в профильном законодательстве, регулирующем стройку квартир, произошел прорыв. Сейчас оно соответствует передовым мировым практикам, у банков есть четкое понимание правил игры. ИЖС остается диким сегментом, которого боятся финансовые партнеры. Дорог в районе застройки или нет, или они разной ширины и качества; школы, детские сады, поликлиники никто не строит; нет стандартов эксплуатации готовых объектов. «Неправильно эксплуатируемый объект за несколько лет может потерять до 50% стоимости»,— обращает внимание Борис Цыркин, управляющий партнер семейства компаний KASKAD Family.

Полностью текст статьи можно прочитать здесь