Семь вопросов об ипотечных ставках

Центральный банк резко поднял ключевую ставку — до 20%. Вслед за этим начали повышаться ипотечные ставки. Может ли что-то произойти с уже действующими кредитами, рассказали эксперты.

Могут ли банки поднять процент по уже действующему ипотечному кредиту?

Опрошенные «РГ» банки заверили, что пересмотр ставок касается только новых ипотечных кредитов. Ставки и условия уже выданных кредитов пересматриваться не будут.

По закону «О банках и банковской деятельности» кредитная организация не имеет права в одностороннем порядке изменять процентные ставки по кредитам и порядок их определения, за исключением случаев, предусмотренных федеральным законом или договором с клиентом, говорит руководитель отдела исследований и консалтинга IPG.Estate Валерий Трушин. «С учетом кризисов, которые преодолело наше население, вряд ли бы кто-то согласился подписать кредитный договор, по которому банк в одностороннем порядке оставлял бы за собой право повышать ставки», — считает он.

А если в ипотечном договоре «плавающая ставка»?

«Плавающая ставка» по кредиту привязана к ключевой ставке ЦБ и действительно может взлететь вместе с ключевой ставкой. Но — теоретически. Плавающая ставка — непопулярный вид ипотеки, говорит первый вице-президент «Опоры России» Павел Сигал. Конкретные ее параметры указаны в договоре.

Ипотека с плавающей ставкой в России не запрещена, но многими банками не приветствуется и не применяется, говорит эксперт по недвижимости Высшей школы управления финансами Людмила Анисимова. Доля ипотеки с плавающей ставкой составляет около 0,1% от ипотечных займов, сообщал год назад ЦБ.

В понедельник председатель ЦБ Эльвира Набиуллина подчеркнула, что в рознице таких кредитов практически нет: в ипотеке нет вовсе, в потребительском кредитовании — минимум.

А можно заявить, что сейчас «форс-мажор»?

В современном праве понятие «форс-мажор» подразумевает наступление чрезвычайных и непредвиденных событий, очень не характерных для обычной, повседневной, нормальной жизни, поясняет эксперт по недвижимости Высшей школы управления финансами Людмила Анисимова. Эти события не зависят от воли сторон, участвующих в заключенном договоре, но ведут к невозможности выполнения взятых на себя обязательств. В гражданско-правовых отношениях такие обстоятельства могут освобождать стороны по договору от взаимной ответственности. Но эти обстоятельства должны быть признаны «форс-мажорными» другой стороной договора или судом. Сторона должна предоставить доказательства и доказать прямую взаимосвязь между наступившими чрезвычайными обстоятельствами и неисполнением обязательства.

«Ситуации, которые можно признать форс-мажором, прописаны в кредитном договоре, и то, что происходит на данный момент, не подходит под описание форс-мажора. Можно вспомнить кризисы предыдущих лет — когда резко падал курс рубля, резко росла ключевая ставка, обслуживание уже заключенных договоров шло по утвержденным условиям», — говорит директор департамента ипотечного кредитования Est-a-Tet Алексей Новиков.

Если у банка и есть какие-то «лазейки», чтобы изменить ставку, то они не станут ими пользоваться, считает Трушин. «Экономических причин для этого нет. Банк выдал в кредит сумму, которую взял под другой, более низкий процент. И возвращает ее также по этому проценту», — отмечает он. Попытки заемщика объявить обстоятельства форс-мажором и отказаться от выплат также бесперспективны, считает он — в судах это не найдет поддержки.

Поможет ли чем-то заемщику стандартная страховка?

При заключении ипотечного договора большинство заемщиков оплачивает страховку. Но в нынешней ситуации она вряд ли чем-то поможет. Как правило, договором предусмотрено страхование жизни и трудоспособности заемщика, страхование жилья от рисков физической гибели и повреждения, а также страхование риска потери права собственности на приобретенную недвижимость (титульное страхование), поясняет Анисимова. Стандартная страховка не предусматривает каких-либо выплат, связанных со сложной геополитической обстановкой или с финансовыми сложностями у заемщика, не связанными с состоянием здоровья. Гражданский кодекс РФ даже предусматривает освобождение страховщика от выплат в ряде случаев — например, если страховой случай наступил вследствие военных мероприятий, забастовок, радиоактивного заражения, изъятия имущества органами власти и др.

А если денег на выплату кредита нет?

Заемщик может воспользоваться ипотечными каникулами — это отсрочка для клиентов, которые оказались в сложной ситуации и не могут выплачивать кредит в установленном порядке, говорит Новиков. Обычно каникулы предоставляются на срок от одного месяца до полугода. Чтобы воспользоваться ипотечными каникулами, необходимо обратиться в банк и предоставить ряд документов.

Ипотечные каникулы позволяют заемщикам, попавшим в трудную жизненную ситуацию, сохранить хорошую кредитную историю и избежать штрафа за просрочку платежа, пояснили в пресс-службе «Промсвязьбанка».

Есть ли дополнительные меры поддержки для тех, кто взял ипотеку в иностранной валюте?

У заемщика есть право взять кредит в иностранной валюте, но возможные риски он несет самостоятельно, говорит Анисимова. «Банковские организации, как и органы власти, не выделяют и не предоставляют каких-либо дополнительных преференций заемщикам в валюте. По таким кредитам возможно последующее рефинансирование на условиях, предоставляемых банком», — говорит она.

«Мы не фиксируем прецедентов по валютной ипотеке после 2008—2009 годов», — отмечает Новиков.

За прошлый год, по данным ЦБ в России было выдано всего 10 ипотечных кредитов физлицам в иностранной валюте.

А если кредит взят на покупку жилья за границей?

Взять ипотеку в российском банке для приобретения жилья за рубежом невозможно, это не предусмотрено действующими регламентами и нормами, говорит Анисимова. Для приобретения зарубежной недвижимости возможно получение потребительского кредита.

Если клиент брал валютную ипотеку в другом государстве для приобретения там недвижимости, то он будет платить ее на тех же условиях, говорит директор департамента ипотечного кредитования семейства компаний KASKAD Family Анастасия Бычкова. Ключевая ставка ЦБ распространяется только на банки России и не повлияет на условия, даже если ставка по кредиту «плавающая».

Другое дело, что могут возникнуть сложности с платежами по такому кредиту. Указом президента россиянам и российским компаниям теперь запрещено переводить за рубеж валюту в погашение займов и зачислять валюту на свои счета за рубежом. По-видимому, следует проконсультироваться с банком.